一、先合同义务的由来

“先合同义务”是指在合同签订过程中，当事人一方因违背依据诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，并应承担赔偿责任。

譬如：二手房买卖前的纠纷，主要是市民对二手房买卖中“先合同义务”不甚了解、关注不够造成的，其主要表现有：上家已独家委托中介公司挂牌，并且收了订(定)金，但遇到房价上涨，就随意撤单;有些上下家在中介公司那里获取了买卖信息后，就通过种种方法甩掉中介公司;有的甚至是房屋已经被下家确认购买，且预收了定金，而等到下家办出贷款时，上家又以家里人不同意为由不卖了。

出现这些情况的主要原因是，上、下家以及中介公司大多缺乏法律方面的专业知识，往往片面地认为只有签订房屋买卖合同后才可以追究违约方的责任，而对买卖洽谈过程中的行为是否要承担责任不是很清楚。其实，按照有关法律规定，二手房买卖合同签订前、交易洽谈过程中，上、下家以及中介公司也要承担一定的义务，也就是通常所说的“先合同义务”。

二、先合同义务的内容

按照法律规定及目前的实际操作，二手房买卖中的“先合同义务”主要有以下五项内容：

(一)瑕疵告知义务

即二手房的提供者，不管是上家还是中介公司，应当将房屋的瑕疵状况告知购房人，不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押，房屋是否有质量问题等，都应当如实告诉下家。否则，因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销，则要向下家赔偿损失。

(二)重要事项的通知义务

对于影响房屋买卖合同订立的重要事项，一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中，有些人并不是房屋产权人，而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市，结果造成不能签约或合同无效，使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般，等磋商到签订合同时，才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款，使上家措手不及。

(三)协助与照顾的义务

在二手房买卖合同订立过程中，上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失，并且在可能的情况下提供便利，给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势，或者利用对方的劣势，或者胁迫对方，或者乘人之危而取得不当利益。

(四)不得欺诈义务

二手房上市交易，其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境，有的是为了投资套现，而有的则怀着欺诈的目的，为达到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打桩，造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后，转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实，吸引下家。“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实，或者故意隐瞒事实真相，欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。

(五)忠实义务

在二手房买卖签约过程中，中介公司为达成居间或委托协议，有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的，但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密，基于此种信息的特殊性质，按照一般常识，二手房交易当事人也不可以泄露，更不应当用来搞手拉手交易，否则应当承担赔偿责任。