编者按：

　　近日，黑龙江牡丹江市张广才岭国有林区里毁林百亩建私人庄园被曝光。“私毁山林”“私人庄园”“装修奢华”……一个个抓人眼球的词汇，因“曹园”不断抛出，引发全社会极大关注。

　　随着牡丹江市专项调查组全面进驻“曹园”，其背后的神秘主人曹波接受调查。3月20日当天，他在电视镜头前声泪俱下，回应外界对曹园种种质疑。

　　那如果针对曹园的各项指控属实，曹波等人将面临怎样的处罚？这座奢华的“庄园”又将面临怎样的命运呢？

　　特邀北京观邦律师事务所郎克宇律师，针对此次事件进行法律分析。

　　由于目前针对曹园的各项指控事实尚未查清，以下所有分析均为假设成立的前提下得出的分析，仅供参考。

　　1.目前看，曹园拿到了一些相关部门前期手续，但是土地和建设的手续一直没有落实，未批先建的问题可能是存在的，国土部门多次下达行政处罚决定书，但是具体的违法面积和其他的一些违法违规行为，还需要进一步的调查。

　　问：如果涉嫌未批先建，曹园会面临怎样的处罚？承担什么责任？

　　律师解答：我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类。曹园占用的林地属于农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国环境保护法》相关规定，曹园在开工建设前，应当首先办理农用地转用审批手续，经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。建设工程如果是在城镇建设规划内的，在工程开工前还应取得由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发的建设工程规划许可证；在乡、村庄规划区内的，要在取得城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证后，办理用地审批手续。同时，如果建设的是对环境有影响的项目，还应当在开工前依法进行环境影响评价。

　　如果曹园在开工建设前没有获得上述相关批准文件，就是我们常说的违章建筑了。根据《土地管理法》第七十六条，《城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《环境保护法》第六十三条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门、城市规划行政主管部门，负有环境保护监督管理职责的部门有权责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，恢复土地原状，同时并处罚款。

　　2.2018年，经黑龙江省牡丹江市森林公安局初步查实，曹园中地面建设和水面占地19公顷左右，远超黑龙江省林业厅当时批复的2.76公顷的建设面积。

　　问：这个问题是否触及相关法律，会面临怎样的处理？

　　律师解答：根据《中华人民共和国森林法》第十八条、第三十九条《中华人民共和国森林法实施条例》第十六条、第十八条以及《土地管理法》《城乡规划法》相关规定，工程建设必须占用林地的，要经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。占用不同种类、不同面积的林地，还应向不同层级的国家林业主管部门报请审核。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

　　根据以上法律法规，曹园中超越审批面积建设的部分一旦查实，曹园所有人将面临退还非法占用土地、停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，恢复土地原状，并处罚款等行政处罚。曹园方面的相关行为还可能涉及盗伐林木，还需要赔偿被盗伐林木的价值损失，补种法律规定倍数的树木，林业主管部门有权没收相关违法所得，并处盗伐林木价值二倍以上十倍以下的罚款。

　　3.2004年，曹波以其配偶的名义从中牧集团牡丹江军马场租赁了1000多亩林地。2005年11月，曹波又以其儿子的名义与中牧集团牡丹江军马场签订林地承包经营管护合同，承包土地面积2050亩，期限70年。合同明确，乙方在经营管护过程中，应确保林地用途不得改变，森林蓄积和质量不降低等。

　　问：曹园的多处建筑都违背了“应确保林地用途不得改变，森林蓄积和质量不降低”等相关协议规定。这一行为是否需要承担法律责任？

　　律师解答：承担法律责任是肯定的。根据《合同法》，曹园所涉土地的租赁方、承包方没有按照租赁协议、承包协议的约定来使用涉案林地，也没有履行对这片森林的管护责任，毁林建房的行为必然导致森林蓄积和质量的降低，已经构成了违约，协议的另一方中牧集团牡丹江军马场有权向其主张民事责任。同时，《土地管理法》《森林法》《森林法实施条例》等法律均严格限制改变林地用途。未经县级以上人民政府林业主管部门审核同意，擅自改变林地用途的，由县级以上人民政府林业主管部门责令限期恢复原状，并处非法改变用途林地每平方米10元至30元的罚款。对于违法擅自开垦林地，致使森林、林木受到毁坏的，还要依法赔偿损失，并由林业主管部门责令停止违法行为，补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木，还可以处毁坏林木价值一倍以上五倍以下的罚款。

　　在此需要指出的是，国有林地虽然可以通过出租、承包等方式实现流转，但需要经过严格的审批和资产评估程序，必须严格履行国家法律法规规定的流转手续，并经过流转权属登记后，林地的流转才是有效的。

　　4.问：曹波最后是否会面临刑事责任？

　　律师解答：根据《土地管理法》第七十六条，《土地管理法实施条例》第三十七条，《环保法》第六十九条规定，对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，非法占用林地，非法改变林地用途作为建设用地，阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。《中华人民共和国刑法》第三百四十二、第三百四十五条也确定了破坏农地罪、盗伐林木罪等罪名。

　　就目前媒体所报道的情况来看，曹波承担行政处罚责任是一定的。但究竟是否应当承担刑事责任，还需要结合相关行政部门和司法机关的进一步调查结果来判断，如果其违反相关法律规定的行为确实超出了行政处罚的范围，被改变用途的林地面积和森林毁坏程度达到了刑法及《最高人民法院》规定的定罪量刑标准的，就应当依法追究其刑事责任。

　　5.被认定为违章建筑的曹园或是曹园中的部分建筑被认定为违法违章建筑，那么大一片房子，一定要拆除吗？

　　律师解答：产生违章建筑的原因是多方面的，既有建设方的原因，也有行政机关的原因。一般来说，对于违章建筑所要承担的法律后果并不是唯一的，从法律规定我们也可以看到，处罚的措施有没收、限期拆除，也有罚款和补办手续的。行政主管部门是否对违章建筑作出没收或拆除的决定，应当基于社会整体利益的考虑，综合权衡作出决策。现实中，很多违法建筑还可以纠正，并于纠正后与合法建筑一样永久存续。即使不能纠正的违法建筑，如果将其拆除会影响公共利益，比如已经大面积入住的住宅小区，拆除时也需要综合考量，既要考虑违法建筑的违法性，也要考虑到行政处罚的比例原则及社会公共利益。

　　目前曹园在修建过程中究竟存在哪些违法违规行为，其对环境的破坏程度究竟有多大，如不拆除加以利用会有哪些不利影响，以及行政主管部门在这个过程中的过错程度等，都将影响曹园最终的命运。违章建筑是曹园的一面，但从另一方面来讲，违章建筑其实也是我们整个社会的财富，如果综合评价其存续利大于弊，充分发挥它的使用效能也未尝不是一种选择。